ABCO DIAG IMMO, MANUEL NOGUEIRA : DIAGNOSTICS IMMOBILIERS

Métier

Diagnostics immobiliers. (Amiante, termites, DPE, gaz, loi Carrez)

ABCO DIAG IMMO

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25480 Miserey-Salines
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ABCO, POUR VOTRE DPE.

Dans la quête de l’amélioration de nos productions  énergétiques, il existe différents outils de mesure et de contrôle pour nous aider à mieux comprendre notre niveau de consommation d’énergie dans notre habitat. Manuel Nogueira, diagnostiqueur immobilier, nous détaille avec précision le diagnostic de performance énergétique (DPE).

Présentation par Manuel Nogueira.

« Manuel, comment êtes-vous arrivé à faire du diagnostic immobilier ? »

Manuel : « Pendant une quinzaine d’années j’ai dirigé avec un associé une entreprise de quinze personnes dans la mécanique de haute précision à Pirey. Nous usinions de toutes petites séries de pièces mécaniques en très haute précision pour l’aérospatiale comme pour l’industrie éolienne. Nous étions capable de produire des éléments de vingt-sept mètres de long comme de deux millimètres avec des tolérances intenables pouvant aller à un centième sur deux mètres. En 2009, mon associé étant retraitable nous avons décidé de vendre l’entreprise dans une période de ma vie où j’ai voulu me réinvestir professionnellement. J’ai toujours été sensible à l’écologie et notamment aux sujet de l’économie d’énergie, enjeu majeur de notre société actuelle. En observant les différents acteurs de la profession, je me suis intéressé au secteur du contrôle immobilier et plus précisément aux diagnostics. J’avais plusieurs options à cette époque pour me former dans le domaine et j’ai choisi une formation pratique longue durée à Paris. Cette formation a été très enrichissante sur le plan des cas de figure rencontrés. En effet la région parisienne regroupe a elle seule tous les diagnostics possibles présents sur tout le territoire, notamment le diagnostic des termites que nous n’avons pas encore en Franche-Comté. Il faut savoir que c’est une profession encadrée depuis 2007 par un examen effectué par un organisme de contrôle indépendant. Il y a eu beaucoup d’abus avant cette période par l’absence de cadre, je me suis vu refaire des diagnostics que je pourrais définir comme fantaisistes. Notre profession nécessite du matériel de mesure, parfois très coûteux comme l’analyseur plomb autrement nommé l’analyseur à fluorescence X*. »

*La fluorescence X : Il s’agit d’une méthode de mesure consistant en l’excitation de l’atome de plomb par les rayons X émis par la source radioactive de l’appareil. La perturbation provoquée dans les couches de l’atome (jusqu’à la raie K) est ensuite analysée par l’appareil. La fluorescence X est une méthode d’analyse et de mesure non destructive, fiable, et dont les résultats sont immédiats (le temps de mesure est de quelques secondes). Ces analyseurs étant donc dotés d’une source
radioactive (cobalt 57 ou cadmium 109), leur détention et leur utilisation sont strictement encadrées.

« À quelle occasion intervenez-vous et pour quelles conditions ? »

Manuel : « Dans toutes les transactions immobilières, ventes ou locations, un certain nombre de diagnostics techniques sont rendus obligatoires, c’est le DDT. L’objectif du dossier de diagnostic technique (DDT) est de protéger et de mieux informer un futur propriétaire ou locataire sur les éléments de l’immeuble susceptibles de présenter des risques pour la santé ou pour la sécurité des personnes. L’évaluation de la performance énergétique (DPE) du bien est également visée. »

« Quelles sont les obligations du vendeur ? »

Manuel : « Le vendeur doit fournir un dossier de diagnostic technique comprenant :
• le constat de risque d’exposition au plomb ;
• l’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante ;
• l’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment (suivant votre
région) ;
• l’état de l’installation intérieure de gaz “ naturel “ ;

• l’état des risques naturels et technologiques ;
• le diagnostic de performance énergétique du bâtiment (DPE) ; • l’état de l’installation intérieure d’électricité ;
• depuis le 01/01/2011, l’état des installations d’assainissement non collectif.
Si la vente s’effectue en copropriété, il faut disposer de la superficie du bien :

• métrage loi Carrez (surface privative). Certains diagnostics sont optionnels suivant la date de votre permis de construire, avant le 01/01/1949, entre 1949 et le 01/07/1997 ou après le 01/07/1997. »

« Quelles sont les obligations du bailleur ? »

Manuel : « Le bailleur doit fournir, lors de la signature ou du renouvellement d’un contrat de location, un dossier de diagnostic technique comprenant :

• le constat de risque d’exposition au plomb ;
• l’état des risques naturels et
technologiques ;
• le diagnostic de performance
énergétique ;
• métrage loi Carrez (surface
privative). »

« Pouvez-vous nous expliquer ce qu’est le diagnostic de performance énergétique (DPE) ? »

Manuel : « Ce diagnostic est obligatoire lors de toute mise en vente ou location d’un logement, Il permet d’estimer sa consommation d’énergie et ses émissions de gaz à effet de serre et de cibler les travaux les plus efficaces pour économiser l’énergie. Les bâtiments concernés par le DPE sont les maisons et les appartements. Dans une copropriété, aussi bien pour une location que pour une vente, le DPE ne concerne que les parties privatives. »

« Quels sont les objectifs d’un tel diagnostic ? »

Manuel : « Le diagnostic de performance énergétique est un outil pour éclairer les particuliers sur le choix d’un logement, étayer la négociation de son prix ou orienter les travaux à effectuer pour améliorer sa performance énergétique. Que vous soyez propriétaire ou locataire, le DPE vous fournit une estimation de la consommation énergétique (en kWh/m²/an) de votre logement, un coût moyen de celle-ci et son impact en matière d’émissions de gaz à effet de serre.

En France, les bâtiments consomment 43 % de l’énergie et produisent plus de 22 % des émissions de gaz à effet de serre qui, en se concentrant dans l’atmosphère, entraînent des changements climatiques. Pour maîtriser ce phénomène, les pouvoirs publics se sont donné l’objectif ambitieux de diviser par quatre la consommation d’énergie du parc résidentiel d’ici à 2050. Bien informés grâce au DPE, les particuliers sont ainsi plus sensibilisés pour participer à cet effort de réduction. Cela va bien au-delà de la valeur de son bien. Le DPE vous donne des conseils de comportement pour économiser l’énergie au quotidien. Pour les propriétaires, le DPE leur recommande les travaux les plus efficaces pour un logement plus confortable et plus économe. Des incitations financières (crédit d’impôt, éco-prêt à taux zéro…) peuvent aider à réaliser des travaux qui amélioreront l’efficacité énergétique des logements d’habitation. »

« À quel moment faire établir un DPE ?  »

Manuel : « Lors de la vente ou de la construction d’un logement. Si vous vendez un logement existant, la fourniture d’un DPE est obligatoire. Le DPE est établi aux frais du vendeur. Il doit être à la disposition de tout acquéreur potentiel dès que le logement est mis en vente. Il est annexé au compromis de vente, à la promesse de vente ou, à la rigueur, à l’acte de vente. Pour une construction neuve, le maître d’ouvrage fait établir un DPE et le remet au propriétaire du bâtiment au plus tard à l’achèvement des travaux. Cette obligation est valable aussi lors de travaux d’agrandissement (surélévation, augmentation de surface supérieure à 150 m2 ou à 30 % de la surface existante). Si vous achetez sur plan, c’est le promoteur qui doit vous fournir le DPE, au plus tard quand vous prenez livraison du logement.

Si vous cherchez à louer un logement, le propriétaire (public ou privé, qui fournit et paie le DPE), le notaire ou l’agence de location, doit tenir le DPE à votre disposition. Lors de la location (ou de son renouvellement), le DPE est annexé au contrat. Cette obligation ne s’applique pas à une reconduction tacite, une cession de bail, un échange de logement ou une sous-location. Vous pouvez, sans y être obligé, réaliser un DPE en dehors du cadre des obligations légales pour mieux connaître l’état énergétique de votre logement. Vous pouvez alors bénéficier d’un crédit d’impôt. »

« Quelle validité et quelles garanties pour le DPE ? »

Manuel : « Le DPE est valable dix ans. Le DPE a une valeur informative. Il est important de demander à le consulter avant toute signature de contrat (promesse ou compromis de vente, bail, acte d’achat). En revanche, ce n’est pas une garantie du niveau de consommation énergétique du logement. De ce fait, le locataire, ou l’acquéreur ne pourront pas se retourner contre le propriétaire, ou le vendeur, à propos des informations contenues dans le DPE. Ses recommandations visent à inciter un propriétaire à réaliser des travaux sans pour autant l’y obliger. »

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