Les garanties légales.

Mars 2017

ISACC Avocats
Stéphanie BROGGINI
& Nicolas MERMILLOD
3 quai Vauban – Besançon

Tèl. : 03 81 54 23 63
www.isacc.fr
[email protected]

La réception revêt une importance capitale puisqu’elle constitue le point de départ des garanties légales des constructeurs.

La garantie de parfaitement achèvement, souvent négligée, est pourtant extrêmement protectrice. L’art. 1792-6 du Code civil dispose que cette garantie « à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au PV de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.

Attention, l’absence de réserves, à réception ou dans le mois suivant, purge les vices. Le maître d’ouvrage ne pourra plus revenir sur les désordres apparents (dommages ou de non- conformités) qu’il aura constatés. Seuls des désordres révélés dans l’année de parafait achèvement pourront faire l’objet d’une réclamation. Ce délai est court et appelle une importante vigilance du maître d’ouvrage qui ne pourra plus rien solliciter à l’entrepreneur qui a réalisé les travaux (et non au vendeur d’immeuble ou à l’architecte qui ne sont pas tenus à cette garantie), si ce dernier ne réagit pas et qu’il n’a pas intenté une action.

La garantie décennale (10 ans) ne peut être mise en jeu que si l’ouvrage est a’ecté dans sa solidité, rendu impropre à sa destination ou qu’un élément d’équipement indissociable soit touché dans sa solidité. Ces critères sont jurisprudentiels et facilement démontrables, surtout en matière de solidité de l’ouvrage.
L’impropriété à destination est d’abord appréciée au regard de la destination principale de l’immeuble décidée par les parties. Exemple : les exigences seront plus nombreuses dans un appartement d’exception ou un local recevant du public fragile, que dans un logement « lambda ». Quelques exemples importants en matière de mise en œuvre de la garantie décennale :
• Non respect des règles parasismiques (solidité de l’ouvrage)
• Défaut d’isolation thermique (impropriété à destination) • Diœcultés importantes de chau’age ou de climatisation (impropriété à destination)

Garantie biennale (2 ans) ou garantie de bon fonctionnement, concerne uniquement les éléments d’équipements non indissociables et dont le désordre ne porte ni atteinte à la solidité de l’ouvrage, ni à l’impropriété à destination. C’est une garantie alternative à la garantie décennale (exemples : désordres aux équipements de salle de bains, portes de placards…). Ces éléments d’équipement sont par nature non inerte, c’est à dire qu’ils sont voués à « fonctionner » bien que la jurisprudence soit parfois imprécise.

Ces garanties ne doivent pas être confondues avec la responsabilité de droit commun qui concerne les désordres intermédiaires, non compris dans les précédentes garanties ou encore l’assurance dommages-ouvrage, assurance à la charge du maître d’ouvrage et obligatoire.
Pour en savoir plus :
ISACC Avocats
Stéphanie BROGGINI
& Nicolas MERMILLOD
3 quai Vauban – Besançon
Tèl. : 03 81 54 23 63
www.isacc.fr
[email protected]fr