ISACC Avocats
Stéphanie BROGGINI
& Nicolas MERMILLOD
3 quai Vauban – Besançon
Tél. : 03 81 54 23 63
[email protected]
www.isacc.fr
Dans le cadre d’un projet d’investissement dans l’immobilier, on s’interroge fréquemment sur la nécessité ou non de créer une SCI pour acquérir et exploiter le bien immobilier.
Une Société civile immobilière (SCI) est une société dont l’objet est civil, le but étant de mettre en commun la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers et d’en partager les bénéfices et les pertes. S’agissant d’une société de personnes, les associés sont tenus indéfiniment des dettes sociales en fonction de leurs apports, ainsi leur patrimoine est exposé en cas de difficultés.
AVANTAGES :
– Mutualisation des moyens pour l’achat en commun donc plus de légitimité pour les demandes de financement
– Évite l’indivision et les risques de conflits stériles entre indivisaires
– Gestion facilitée : le gérant administre la SCI et ses pouvoirs peuvent être limités
– Succession/donation : transmission de parts et non d’immeuble – valeurs des parts sociales (valeur de l’immeuble moins le passif) donc plus la SCI a de dettes moins les frais de succession/donation sont élevés
– Structuraon d’un investissement en immobilier d’entreprise
INCONVÉNIENTS :
– Gestion de la SCI : rédaction de statuts écrits / obligation d’AG / tenue de comptabilité rigoureuse notamment sous l’IS / établissement de bilans
– Coûts : parfois élevés si l’on en détient plusieurs
– Responsabilité des associés indéfinie mais non solidaire (répartition en fonction de la quote-part détenue sauf dispositions statutaires différentes)
IMPÔT SUR LE REVENU :
Par principe, une SCI relève de l’IR ce qui signifie que le bénéfice ou le déficit est fiscalement traité au niveau de chaque associé en fonction de sa quote-part des bénéfices. La SCI ne sera pas imposée. Avantages : la comptabilité est simplifiée par rapport à une société soumise à l’IS, les pertes sont subies par les associés, et les comptes de la société sont « transparents ». A contrario, quelques inconvénients : les frais ne sont pas déductibles contrairement à l’IS et les bénéfices taxés sous l’IR même s’ils ne sont pas distribués.
IMPÔT SUR LES SOCIÉTÉS :
Son résultat peut être imposé à l’IS avec un taux de 33,33%. Dans ce cas, il peut y avoir déduction de certains frais qui ne le sont pas dans le cadre d’une SCI soumise à l’IR (droits d’enregistrement sur le prix de vente…), les associés ne sont imposés que sur les dividendes versées. Inconvénients : les sommes qui vont être distribuées à titre de dividendes ou de rémunéraon seront à la fois imposées à l’IS mais aussi à l’IR du foyer fiscal de l’associé, de plus, contrairement à l’IR et le choix de cette imposition est irrévocable.
Choix du régime IS ou IR : cette option à l’IS peut être obligatoire pour les SCI ayant une activité accessoire de location de meublés (activité commerciale)mais en tout état de cause, ce choix sera souvent dicté au regard du patrimoine de l’investisseur, plus il sera élevé, plus l’imposition à l’IS sera intéressante pour éviter que les dividendes ne soient taxables au titre de l’IR de l’associé.
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